집스캔이 못 잡는 사기 유형 6 — 그래서 OO님이 직접 해야 할 일

집스캔은 부동산 사기·세금·시세·갱신을 도와주는 1차 검증 도구입니다.

다만 우리도 도구이기 때문에 못 잡는 사기 유형이 있습니다. 현직 부동산 전문가·변호사도 전세사기 피해 사례가 있으며·우리 서비스 이용이 사기 차단을 보장하지 않습니다.

이 글은 우리가 못 잡는 6 유형을 솔직하게 알리고·OO님이 직접 챙겨야 할 구체 가이드를 정리한 것입니다.

쉽게 말해: 우리는 도와주는 도구·최종 책임은 OO님 본인·다만 우리가 단계별로 동반해 드립니다.

① 다가구 앞선 임차인 보증금 → 전입세대열람원 직접 발급

🚫 우리가 못 하는 것

다가구 주택 (한 건물에 여러 세대)은 등기부가 하나입니다. 앞선 임차인들의 보증금 정보가 등기부에 표시되지 않습니다.

📚 왜 못 하는가

다가구는 임차인 정보가 등기부와 별도 시스템에 있습니다 (주민등록·전입신고). 등기정보광장 API로도 자동 조회 X.

✅ OO님이 직접 해야 할 일

1. 정부24 (https://www.gov.kr) 접속 → "전입세대열람" 검색
   또는 가까운 주민센터 방문
2. 해당 주소를 정확히 입력 → 신청
3. 수수료: ₩300 (전자결제)
4. 발급 즉시 모든 전입자 표시 = 보증금 우선순위 확인
5. 본인 + 앞선 전입자 보증금 합계 ≤ 매각가 × 70~80% = 안전 영역

시간: 5~10분 · 비용: ₩300

왜 중요한가: 본인보다 앞선 임차인이 5명이고 각각 5천만원이면·앞선 보증금 2억 5천만원이 우선 변제됩니다. 본인 보증금은 후순위·집이 경매로 넘어가면 못 돌려받을 수 있습니다.

② 신축빌라 시세 부재 → 회피 권장 + 보증보험 의무

🚫 우리가 못 하는 것

신축빌라는 거래 이력이 없어 비교 시세 자체가 없습니다. R-ONE 통계도 적용 X.

📚 왜 못 하는가

R-ONE·실거래가 데이터는 과거 거래 기반입니다. 신축은 거래가 없으므로 시세 검증 X.

✅ OO님이 직접 해야 할 일

⭐ 최우선 권장: 신축빌라 전세 회피 (한국공인중개사협회 공식 가이드·전세사기 본진)

만약 진입 결정 시 (30분 조사 + 보증보험):
1. 주변 동일 평형 매매 시세 조사:
   - https://r-one.co.kr (한국부동산원·도보 500m 반경)
   - https://rt.molit.go.kr (실거래가·매매 사례)
2. 분양가 + 등록세 + 인테리어 = 실 매매가 추정
3. 매매가 × 70% > 전세가 = ✅ 안전 (깡통 회피)
4. 매매가 × 80% < 전세가 = 🚨 깡통 위험·계약 회피
5. HUG 보증보험 (https://www.khug.or.kr)
   또는 SGI 보증보험 (https://www.sgic.co.kr) 가입 의무
   - 보증금 0.128%/년 (예: 보증금 1억 → 연 ₩12만 8천)

왜 중요한가: 신축빌라 전세사기는 2023년 충격 사건의 본진. 시세를 알 수 없어 임대인이 매매가보다 전세가를 부풀려 받고·집값이 떨어지면 돌려줄 돈이 없어 깡통 상태가 됩니다.

③ 사후 임대인 변경 → 알림 + 즉시 자문 + 보증보험

🚫 우리가 못 하는 것

계약 시점에는 정상이었지만·1년 후 임대인이 사기 의도를 가진 사람으로 변경되는 경우.

📚 왜 못 하는가

사후 발생·우리는 미래 예측 X. 594채 갭투자 블랙리스트 사례 등.

✅ OO님이 직접 해야 할 일

1. 우리 M9 알림 자동 (등기 변동 cron 매일)
2. 알림 받는 즉시:
   a. 새 임대인 정보 우리 M2 자동 재검증
   b. 신탁·근저당·갭투자 확인
   c. 위험 신호 발견 시 → 변호사 자문 24시간 내 (₩수십만)
   d. HUG/SGI 보증보험 미가입 시 즉시 가입
3. 보증보험 가입자는 임대인 변경 무관 보호

시간: 알림 즉시 · 비용: 자문 ₩수십만·보증보험 연 보증금 0.128%

왜 중요한가: 입주 1년 후 임대인이 갭투자 594채 보유한 블랙리스트로 변경된 사례가 있습니다. 사전 예측 불가·알림 받는 즉시 행동이 핵심입니다.

④ 신탁 위조 → 등기소 신탁원부 직접 발급

🚫 우리가 못 하는 것

등기부에 신탁등기는 표시되지만·신탁원부와 신탁사 동의 여부는 자동 X.

📚 왜 못 하는가

신탁원부는 등기소에서 별도 발급 의무·신탁사 동의는 신탁회사에 직접 전화해야 확인 가능.

✅ OO님이 직접 해야 할 일

1. 우리 도구에서 등기부 확인 → "신탁등기" 발견되면:
2. 인터넷등기소 (https://www.iros.go.kr) 접속
   또는 가까운 등기소 방문
3. "신탁원부 발급" 신청 (수수료 ₩1,000·온라인 가능)
4. 신탁원부 확인 필수 항목:
   - 위탁자 (원소유자)
   - 수탁자 (신탁회사)
   - 우선수익자
   - 신탁 목적
5. 신탁회사 직접 전화 (신탁원부에 표시된 회사):
   - "본 계약 (전세/매매)에 동의하셨나요?" 확인
   - "우선수익자 동의 받으셨나요?" 확인
6. 동의 X → 즉시 계약 중단·변호사 자문 (사기 가능성 ↑)

시간: 30분~1시간 · 비용: ₩1,000

왜 중요한가: 신탁 위조 사기는 공인중개사가 결탁한 사문서 위조 사례 (115명 50억). 신탁사 동의 없이 임차인을 속이는 패턴·신탁원부 발급으로 90% 차단 가능.

⑤ 사문서 위조 → 공인중개사·임대인 직접 확인

🚫 우리가 못 하는 것

위조된 등기부·신분증·임대차계약서의 진본 검증 자동 X.

📚 왜 못 하는가

진본 검증은 사람만 가능·OCR로도 위조 발견 어려움.

✅ OO님이 직접 해야 할 일

1. 공인중개사 자격 확인:
   a. 한국공인중개사협회 (https://www.kar.or.kr) 검색
   b. 시군구청 부동산과 전화 (등록 사무소 확인)
   c. 사무소 등록증 벽 게시 직접 확인 (의무)
2. 임대인 신분증 직접 확인:
   a. 등기부 소유자와 신분증 이름·생년월일 일치
   b. 정부24 신분증 진위확인 (https://www.gov.kr 신분증 진위)
3. 임대인 본인 대면 의무:
   - 대리인 X (위임장 있어도 본인 확인 의무)
4. 계좌 본인 명의 의무:
   - 가족 명의 X·법인 명의 X
   - 통장 사본 본인 명의 확인

시간: 1~2시간 · 비용: 0 (사용자 본인 시간만)

왜 중요한가: 공인중개사 자격조차 위조된 사례·시군구청 부동산과에 전화해서 등록 여부 확인이 가장 안전합니다.

⑥ 이중 계약·임대인 잠적 → 소액 송금 + 즉시 확정일자

🚫 우리가 못 하는 것

같은 집을 여러 사람에게 동시 계약하고 잠적하는 사기·사후 발생·예측 X.

📚 왜 못 하는가

계약 후 발생·도구로 예측 불가.

✅ OO님이 직접 해야 할 일

1. 계약금 송금 전 소액 테스트 (₩10,000~₩100,000):
   - 송금 후 임대인 확인 전화
   - 통장 본인 명의 재확인
2. 계약 당일 (즉시·동시·법적 우선 본진):
   a. 확정일자 부여:
      - 주민센터 방문 (즉시·5분·무료)
      - 또는 정부24 (https://www.gov.kr·온라인·무료)
   b. 전입신고 (가능한 빨리·당일 권장):
      - 정부24 또는 주민센터
      - 법적 우선변제 효력 발생
3. 잔금 송금 전:
   - 등기부 재확인 (계약 후 변동 여부)
   - 우리 M2 재검증
4. HUG/SGI 보증보험 가입 의무

시간: 1~2시간 (계약·확정일자·전입) · 비용: 0 (확정일자) + 보증보험

왜 중요한가: 확정일자는 계약 당일 즉시 부여가 법적 우선·하루만 늦어도 다른 채권자에게 밀릴 수 있습니다.

🛡️ 정리 — 우리 역할과 OO님 역할

⚠ 정직 약속

집스캔은 도와주는 1차 검증 도구입니다. 우리 서비스를 이용해도 사기를 100% 차단할 수 없습니다. 현직 부동산 전문가·변호사도 전세사기 피해 사례가 다수 있습니다. 실 계약·신고는 반드시 변호사·세무사·공인중개사 등 전문가 자문 후 OO님 본인 책임으로 진행하세요.

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작성: 집스캔 v5 · 2026-06-30 카테고리: 도구 한계 + 사용자 가이드 (정직 매트릭스 본진·DEFENSE_POLICY §1.5)