임대차 계약서 위험 특약 13가지 — 발견 시 즉시 협상하세요

계약서에 서명한 순간 그 안의 모든 내용은 법적 효력이 생깁니다. 특히 임대인이 직접 작성한 계약서에는 임차인에게 불리한 특약이 숨어 있는 경우가 많아요.

쉽게 말해: 공인중개사가 작성한 표준 계약서도 모든 위험을 걸러주지 않습니다. OO님이 직접 한 번 더 봐야 안전합니다.

위험 특약 13가지

1. 보증금/임대료 5% 초과 인상 가능 조항

주임법 §7 위반. 갱신 시 5% 초과 인상은 금지됩니다.

2. 묵시적 갱신 X·반드시 별도 합의 필요

주임법 §6 위반. 임차인 보호 약화.

3. 수리비 임차인 전액 부담 (보일러·누수 포함)

민법 §623 위반. 구조적 수리는 임대인 의무.

4. 관리비 임대인 임의 결정·정산 X

관리비 폭탄 위험. 필수 정산 의무.

5. 전입신고·확정일자 임의 제한

대항력·우선변제권 박탈 → 사기 위험 폭증.

6. 근저당 설정 사전 통보 X 조항

임차인 모르게 추가 담보 → 보증금 위협.

7. 중도 해약 시 위약금 과도 (예: 보증금 50%)

민법 §398 부당. 통상 1~2개월치 임대료.

8. 원상회복 범위 임대인 자의 결정

퇴거 시 보증금 무한 차감 위험.

9. 임대인 변경 시 별도 동의 의무 X 조항

신탁·매각 후 새 임대인과 문제.

10. 보증보험 가입 금지 또는 동의 X

전세사기 방어책 박탈 — 가장 큰 위험.

11. 공시가·등기 정보 제공 거부

임대인 신뢰성 의심·즉시 거절 권장.

12. 전세금 일부 외 별도 권리금·관리권리금

임대차 보호 범위 외·회수 불가.

13. 분쟁 시 임대인 거주지 법원 전속 관할

임차인 소송 불리. 통상 임차물 소재지 관할.

꼭 들어가야 할 권리 특약 5가지

1. 잔금일 + 1일 이내 전입신고·확정일자 우선 의무
2. 잔금일까지 임대인이 추가 담보 설정 금지
3. 계약 후 추가 보증금/임대료 인상 5% 한도 명시
4. 임대인 변경(매매·신탁) 시 사전 서면 통보 의무
5. 보증보험 가입 동의 및 협조 의무

권장

1억 이상 계약은 변호사 검토 (10~20만원) 추천. 보증금 1억 잃는 것보다 훨씬 저렴합니다.

자세한 체크리스트는 계약서 검토 가이드에서 확인하세요.