왜 계약서 검토가 중요한가요?
계약서에 서명한 순간, 그 안의 내용은 모두 법적 효력이 생깁니다.특히 임대인이 직접 작성한 계약서에는 임차인에게 불리한 특약이 숨어 있는 경우가 많아요.
현실적으로
표준 계약서 vs 임대인 제시 계약서
- 표준 계약서: 국토부·법무부 양식·법적 보호 기본 포함
- 임대인 제시 계약서: 임대인 유리 조항 추가 가능성 ↑
- 권장: 표준 계약서를 기본으로, 특약만 추가 협의
- 표준 계약서 다운로드: 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)
위험 특약 13가지 — 발견 시 협의 또는 거절
⚠ #1보증금/임대료 5% 초과 인상 가능 조항
주임법 §7 위반·갱신 시 5% 초과 인상 금지
⚠ #2묵시적 갱신 X·반드시 별도 합의 필요
주임법 §6 위반·임차인 보호 약화
⚠ #3수리비 임차인 전액 부담 (보일러·누수 포함)
민법 §623 위반·구조적 수리는 임대인 의무
⚠ #4관리비 임대인 임의 결정·정산 X
관리비 폭탄·필수 정산 의무
⚠ #5전입신고·확정일자 임의 제한
대항력·우선변제권 박탈 → 사기 위험 폭증
⚠ #6근저당 설정 사전 통보 X 조항
임차인 모르게 추가 담보 → 보증금 위협
⚠ #7중도 해약 시 위약금 과도 (예: 보증금 50%)
민법 §398 부당·통상 1~2개월치 임대료
⚠ #8원상회복 범위 임대인 자의 결정
퇴거 시 보증금 무한 차감
⚠ #9임대인 변경 시 별도 동의 의무 X 조항 누락
신탁·매각 후 새 임대인과 문제
⚠ #10보증보험 가입 금지 또는 동의 X
전세사기 방어책 박탈
⚠ #11공시가·등기 정보 제공 거부
임대인 신뢰성 의심·즉시 거절
⚠ #12전세금 일부 외 별도 권리금·관리권리금
임대차 보호 범위 외·회수 불가
⚠ #13분쟁 시 임대인 거주지 법원 전속 관할
임차인 소송 불리·통상 임차물 소재지 관할
꼭 들어가야 할 권리 특약 5가지
- ① 잔금일 + 1일 이내 전입신고·확정일자 우선 의무 (대항력·우선변제권 확보)
- ② 잔금일까지 임대인이 추가 담보 설정 금지 (근저당·전세권 등)
- ③ 계약 후 추가 보증금/임대료 인상 5% 한도 명시
- ④ 임대인 변경(매매·신탁) 시 사전 서면 통보 의무
- ⑤ 보증보험 가입 동의 및 협조 의무
서명 전 마지막 체크리스트
- 임대인 신분증 vs 등기부등본 소유자 일치 확인
- 대리인 계약 시 위임장·인감증명서 확인
- 보증금·임대료 송금 계좌가 임대인 명의인지 확인 (제3자 계좌 NO)
- 등기부등본 발급일 = 계약 당일
- 근저당·가압류·압류 확인 → 있으면 즉시 멈춤
- 공인중개사 자격증·중개대상물 확인설명서 받기
- 특약 한 줄 한 줄 직접 읽고 이해할 것
권장
솔직히 말씀드립니다.
이 가이드는 집스캔이 정리한 참고 자료입니다. 실제 신청·계약·청구·신고는 관련 기관(HUG·SGI·국세청·법원·임대차분쟁조정위원회 등)을 통해 본인이 직접 진행하시고, 복잡한 사안은 변호사·세무사·공인중개사 자문 후 결정해주세요. 집스캔을 쓴다고 해서 분쟁·손해를 완전히 막을 수 있는 건 아닙니다.