보증금 못 받았을 때 7단계 대응 — 가벼운 것부터 무거운 것까지

전세·월세 계약 종료 후 임대인이 보증금을 안 돌려주는 사례가 매년 수만 건. 당황하지 마시고 단계별로 차근차근 대응하세요.

쉽게 말해: 임차권 등기명령을 받아두면 이사 가도 우선변제권 유지. 보증금 못 받았다고 이사를 미루면 안 됩니다.

Step 1 · 증거 모으기 (가장 먼저)

• 계약서·확정일자·전입신고·송금 영수증·문자 기록 모두 보관
• 임대인과의 모든 통화는 가능하면 녹음·문자 (분쟁 시 증거)
• 임대인 인적사항 (이름·주민번호 앞자리·주소·연락처)

Step 2 · 직접 협상 (1~2주·비용 ₩0)

• 임대인과 직접 대화·문자/통화로 합의 시도
• 반환 기한을 명확히 (예: "12월 31일까지")
• 협상 내용을 모두 문자로 기록 (구두 합의 X)

Step 3 · 내용증명 발송 (12주·비용 ₩5,000)

• 우체국에서 발송 (법적 효력은 없지만 분쟁 의지 표시)
• 내용: 계약 정보·반환 요구·기한 명시 (7일~14일)
• 양식: 검색 "내용증명 양식" → 직접 작성 가능

Step 4 · 보증보험 청구 (가입자만)

HUG·SGI 보증보험 가입했다면 가장 빠른 길.

• 계약 종료 + 1개월 경과 시 청구 가능
• 필요 서류: 계약서·확정일자·내용증명·종료 증빙
• HUG 심사 (1~2개월) → 보증금 대신 지급

Step 5 · 임대차분쟁조정위원회 (13개월·비용 ₩010,000)

가장 권장하는 무료 채널:

• 홈페이지: hldcc.or.kr
• 무료·강제력은 X·합의 성공률 약 70%
• 임대인이 응하지 않으면 다음 단계로

Step 6 · 임차권 등기명령 (이사 가야 한다면 필수)

계약 종료 후 신청 가능. 이걸 받으면 이사 가도 우선변제권이 유지됩니다.

• 신청: 임차물 소재지 법원 (수수료 약 ₩20,000)
• 1~2개월 소요·임대인 동의 불필요
• 임차권 등기 후 이사 → 새 집 구하기 가능

Step 7 · 지급명령 → 민사 소송 + 가압류

마지막 단계. 비용·시간 부담 큼.

• 지급명령: 법원에 지급명령 신청 (₩10만~·1~2개월). 임대인이 이의 안 하면 그대로 확정
• 민사 소송 + 가압류: 변호사 동반·6개월~1년·승소 시 보증금 + 지연이자
• 가압류: 임대인 자산 가압류 (회수 보장)

무료·저비용 자문 채널

• 임대차분쟁조정위원회 (hldcc.or.kr) — 1순위 권장·무료
• 대한법률구조공단 (klac.or.kr) — 무료 법률상담·소득 기준 시 무료 대리
• 주택도시보증공사 (HUG) 콜센터 — 보증금 분쟁 시
• 지자체 주거복지센터 — 각 시·군·구

1억 이상 분쟁은 변호사 자문 권장. 비용은 보증금 회수액의 5~10% 수준.

마지막으로

자세한 단계별 대응은 분쟁 대응 가이드에서 확인하세요. 분쟁을 미리 막는 방법은 계약서 위험 13가지와 보증보험 가이드에서.