부동산 거래 5단계 체크리스트 — 알아보기부터 등기까지

부동산 거래는 한 번에 끝나는 게 아니라 5단계로 진행됩니다. 각 단계마다 챙길 것이 다르고, 한 번이라도 놓치면 큰 손해로 이어질 수 있어요.

쉽게 말해: 잔금일 + 전입신고 + 확정일자를 같은 날에 처리 — 이 한 가지만 지켜도 사기 위험 90% 방어.

Step 1 · 집 알아보기 (3~6주)

• 동네 시세 확인: KB부동산·R-ONE·국토부 실거래가
• 같은 단지·평수·층 최소 5개 비교
• 공시가 vs 호가 비교 (호가가 공시가 130% 이상 = 과대 표시 의심)
• 임대 가능성 확인 (월세 ↔ 전세 환산: R-ONE 환산율 6.4%)

비용 ₩0 · 시간 3~6주.

Step 2 · 계약 (1~2주)

• 등기부등본 발급 (인터넷등기소·₩1,000)
• 근저당·압류·가압류 확인 → 있으면 즉시 멈춤
• 임대인 신분증 vs 등기 소유자 일치 확인
• 공인중개사 자격증·중개대상물 확인설명서 받기
• 특약 풀세트 검토 (위험 13가지 참조)
• 계약금 송금 (보통 10%·반드시 임대인 본인 명의 계좌)

주의: 가계약은 최소화하고 본계약으로 빠르게.

Step 3 · 잔금 (당일)

가장 큰 돈이 오가는 단계. 한 번이라도 실수하면 회복이 어려워요.

• 잔금일 당일 아침 등기부등본 다시 발급 → 변동 확인
• 근저당·압류 신규 설정 확인 (없어야 정상)
• 임대인 본인 출석 확인 (대리인 시 위임장·인감증명서)
• 잔금 송금: 임대인 본인 명의 계좌
• 당일 전입신고 + 확정일자 받기 ⭐

→ 잔금 + 전입신고 + 확정일자는 반드시 같은 날. 하루라도 미루면 대항력·우선변제권 확보가 늦어져 사기 위험 폭증.

Step 4 · 이사·전입 (이사 당일~14일)

• 전입신고 (정부24 또는 동주민센터)
• 확정일자 (계약서 지참)
• 보증보험 가입 (HUG·SGI 비교)
• 관리사무소 입주 신고·관리비 자동이체
• 도시가스·전기·수도 명의 변경 (7일 내)
• 인터넷·TV 이전 (일주일 전 신청)
• 주소 변경 통보: 은행·카드사·보험·우체국 (3주 내)

Step 5 · 등기·갱신·세금 (60일 내~매년)

매매한 경우 등기를 꼭 챙겨야 하고, 전세도 매년 챙길 게 있습니다.

• [매매] 소유권 이전 등기 (잔금일 + 60일 내·법무사 권장)
• [매매] 취득세 신고·납부 (잔금일 + 60일 내·홈택스)
• [매매] 종합부동산세 (매년 11월·공시가 12억 초과 시)
• [전세] 보증보험 갱신 (계약 갱신 시 매번)
• [월세] 월세 세액공제 매년 연말정산 (5년치 환급)
• [공통] 재산세 (매년 7월·9월)
• [공통] 계약 갱신 청구권 (만료 6~2개월 전·1회 한정)

마지막으로

자세한 단계별 가이드와 우리 도구 매칭은 거래 단계별 가이드에서 확인하세요.